Contrato de Locação

A importância da leitura do contrato de locação e do laudo de vistoria

Orientamos nossos clientes a lerem atentamente todas as cláusulas e condições do contrato de locação, assim como, a fazer a devida conferência do laudo de vistoria, sanando todas as dúvidas e ficando cientes de seus deveres, direitos e obrigações. Nossos contratos seguem a Lei 8.245/91 e alterações pela Lei 12.112/09 e, no que couber, o Código Civil Brasileiro.

Frisamos a importância da negociação prévia, para que, antes da assinatura do contrato de locação, locador e locatário acertem tudo que ficará pactuado em contrato, como: carência, desconto, reformas, solicitação de retirada ou colocação de móveis, adaptações, entre outros, não deixando dúvidas das responsabilidades ao término da locação.

 

É possível alterar o nome do(a) locatário(a) durante a locação?

Sim, o locatário pode solicitar a renomeação do locatário.

Nas locações não residenciais, normalmente ocorre quando a locação foi realizada com uma pessoa física e, no decorrer o cliente constitui uma empresa e, para fins contábeis, renomeia o locatário para uma pessoa jurídica.

Nas locações residenciais, ocorre em casos de: casamento, separação, divórcio e viuvez.

A alteração apenas se concretiza após a devida assinatura do termo aditivo ao contrato de locação de renomeação de locatário, onde todas as partes devem assinar e reconhecer firma, inclusive os garantidores.

Para toda alteração contratual é necessário que o cadastro seja devidamente aprovado pela Giacomelli Imóveis Ltda. e, nos casos de locação com garantia de seguro fiança, título de capitalização e carta fiança bancária, além, da aprovação da Giacomelli é necessário também a autorização da emissora da garantia - seguradora ou banco.

 

Quais os casos em que pode ocorrer a renomeação do locador(a) no contrato de locação?

No decorrer da locação poderá haver a renomeação do locador, passando os recibos dos aluguéis a serem gerados em nome diverso do início da locação.

Em casos específicos poderá ser gerado termo aditivo ao contrato de locação ou, a alteração poderá ocorrer mediante envio de ofício ao locatário, com as devidas informações.

Normalmente a alteração ocorre, nos seguintes casos:

  • o locador constitui uma pessoa jurídica e integraliza o imóvel ao seu capital social;
  • por questões de declaração do IR, o locador passa a locação para o nome do cônjuge ou quer passar a locação para ambos os cônjuges, dependendo do regime de bens;
  • o locador vende o imóvel e o novo proprietário deseja manter a locação;
  • o locador ou seu cônjuge falece e, a locação passa para o nome dos herdeiros, conforme inventário.

 

É possível alterar a modalidade de garantia no decorrer da locação?

Sim, a forma de garantia pode ser alterada, a qualquer tempo, durante a locação. Desde que, a nova garantia cumpra todas as exigências da Giacomelli Imóveis Ltda. e o cadastro seja devidamente aprovado.

Após a aprovação do cadastro, é elaborado termo aditivo ao contrato de locação.

 

Qual o prazo da locação residencial?

As locações residenciais terão prazo de 30 (trinta) meses, salvo acordo entre as partes - proprietário e locatário.


Qual o prazo mínimo e máximo para uma locação não residencial?

Não há prazo definido para as locações não residenciais, esse prazo será definido por acordo entre as partes - proprietário e locatário.

Como faço para prorrogar o prazo do meu contrato de locação?

Tanto locatário como locador podem solicitar prorrogação do prazo de locação, dependendo sempre da concordância da outra parte.

Ambos aceitando o novo prazo da locação é redigido termo aditivo ao contrato de locação, que deverá ser assinado por todas as partes, inclusive os garantidores.

Informamos ainda, que após a data término, o contrato de locação não se prorroga automaticamente, mas sim, se torna por prazo indeterminado, mantidas inalteradas todas as cláusulas e condições pactuadas.

 

A locação residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?

Sim, a grande maioria das locações residenciais se mantém por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.

Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.

Conforme  Lei 8.245/91:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  • 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

 

A locação não residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?

Sim, a grande maioria das locações não residenciais são mantidas por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.

Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.

Conforme  Lei 8.245/91:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

 

O proprietário do imóvel locado pode visitá-lo ou fazer uma vistoria no decorrer da locação?

Sim, o locador, a Giacomelli Imóveis ou quem estas autorizarem poderão visitar e/ou vistoriar o imóvel locado, porém, sempre em horário compatível e previamente agendado com o locatário.

 

O proprietário do imóvel locado pode colocá-lo a venda?

Sim, porém, primeiramente, é necessário ofertar o imóvel ao locatário, respeitando o direito de preferência.

O proprietário do imóvel deverá informar a Giacomelli, os requisitos exigidos em Lei para o envio da carta ao locatário, que são:

  • Valor de venda do imóvel;
  • Forma de pagamento;
  • Se o imóvel está quitado ou se há ônus. Havendo qualquer ônus, deverá ser informado o motivo do mesmo. Estando o imóvel financiado, deverá ser informado, o banco, saldo devedor, número de parcelas e o valor da parcela.

Da data que o locatário recebe a carta, o mesmo tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso não haja manifestação do locatário, interpreta-se que não há interesse e, assim, o locador poderá colocar o imóvel a venda.

Caso o locatário tenha interesse na aquisição do imóvel, a Giacomelli Imóveis fará a intermediação, auferindo a comissão estabelecida pelo Sindicato de Corretores de Imóveis.

As visitas ao imóvel, deverão ser sempre pré agendadas.

Não se aplica o direito de preferência, nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, conforme elencado no caput e parágrafo único do art. 32 da Lei 8.245/91.

 

Posso sublocar o imóvel que alugo?

Não, o contrato de locação veda expressamente sublocar, ceder ou emprestar, no todo ou em parte, o imóvel locado. Nas locações não residenciais é ainda, expressamente vedado também, transferir a terceiros o ramo comercial

 

Quais são as garantias exigidas para um contrato de locação?

Seguro Fiança, Titulo de Capitalização, Credpago, Fiador ou Caução de Imóvel.

  

Em quanto tempo, eu posso devolver o contrato de locação assinado?

Após o recebimento do contrato de locação, seja impresso ou por e-mail, o mesmo deve ser devolvido no prazo MÁXIMO e IMPRORROGÁVEL de 72 (setenta e duas) horas úteis, a contar da data de recebimento, ficando liberado o imóvel para qualquer outra locação.

Para locação com a Garantia de Fiador, deverá estar devidamente rubricado, assinado e com as firmas reconhecidas (de todos, Locatários e Fiadores).

Para as Locações, sem garantia ou com as modalidades de Garantia de Seguro Fiança, Titulo de Capitalização e CredPago, deverá estar rubricado e assinado no formato de assinatura eletrônica.

 

Se eu demorar a entregar o contrato de locação assinado, eu perco o imóvel?

Após o recebimento do contrato de locação, seja impresso ou por e-mail, o mesmo deve ser devolvido no prazo MÁXIMO e IMPRORROGÁVEL de 72 (setenta e duas) horas úteis, a contar da data de recebimento, ficando liberado o imóvel para qualquer outra locação.

 

Se eu demorar a entregar o contrato de locação, eu consigo renegociar os prazos e valores?

Em caso de atraso na entrega do contrato de locação assinado, fazendo com que a retirada das chaves seja em data posterior ao contrato, por parte do LOCATÁRIO, não haverá alteração na data do início do contrato de locação, carência ou abono de qualquer natureza por parte da Giacomelli ou do proprietário.

 

Qual a data de vencimento do meu aluguel?

Os boletos tem sempre o vencimento no dia 1º (PRIMEIRO) de cada mês. Só poderá ser alterado, com autorização do proprietário do imóvel (pois isso interfere na data de recebimento do proprietário). E deve ser solicitado, antes da assinatura do contrato. Qualquer alteração só será feita com aprovação escrita pelo proprietário do imóvel. A Giacomelli é uma administradora, não podemos decidir nada sem a prévia consulta e autorização do proprietário.

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