Contrato de locação

Como prorrogar o prazo do contrato de locação?

A solicitação da prorrogação do prazo de locação pode ser ocorrer tanto pelo locatário quanto pelo locador, com a dependência da concordância da outra parte.

Com o aceite de ambas as partes em relação ao novo prazo de locação, é redigido termo aditivo ao contrato de locação, que deverá ser assinado por todas as partes, inclusive garantidores.

Informamos ainda, que após a data término, o contrato de locação não se prorroga automaticamente, mas sim, se torna por prazo indeterminado, mantidas inalteradas todas as cláusulas e condições pactuadas.

 

A locação residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?

Sim, a grande maioria das locações residenciais se mantém por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.

Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.

Conforme  Lei 8.245/91:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  • 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

 

A locação não residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?

Sim, a grande maioria das locações não residenciais são mantidas por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.

Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.

Conforme  Lei 8.245/91:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

 

Em quais os casos pode ocorrer a renomeação do locador(a) no contrato de locação?

No decorrer da locação poderá ocorrer a renomeação do locador, passando os recibos dos aluguéis a serem gerados em nome diverso do início da locação.

Em casos específicos poderá ser gerado termo aditivo ao contrato de locação ou, a alteração poderá ocorrer mediante envio de ofício ao locatário, com as devidas informações.

Normalmente a alteração ocorre, nos seguintes casos:

  • o locador constitui uma pessoa jurídica e integraliza o imóvel ao seu capital social;
  • por questões de declaração do IR, o locador passa a locação para o nome do cônjuge ou quer passar a locação para ambos os cônjuges, dependendo do regime de bens;
  • o locador vende o imóvel e o novo proprietário deseja manter a locação;
  • o locador ou seu cônjuge falece e, a locação passa para o nome dos herdeiros, conforme inventário.

Necessariamente, deverá ser elaborado termo aditivo ou novo contrato de administração, para que a nova parte passe poderes para a administração da Giacomelli Imóveis Ltda.

 

É possível alterar o nome do(a) locatário(a) durante a locação?

Sim, o locatário pode solicitar a renomeação do locatário.

Nas locações não residenciais, normalmente ocorre quando a locação foi realizada com uma pessoa física e, no decorrer da locação, o cliente constitui uma empresa e, para fins contábeis, renomeia o locatário para uma pessoa jurídica.

Nas locações residenciais, ocorre em casos de: casamento, separação, divórcio e viuvez.

A alteração apenas se concretiza após a devida assinatura do termo aditivo ao contrato de locação de renomeação de locatário, onde todas as partes devem assinar, inclusive os garantidores.

Para toda alteração contratual é necessário que o cadastro seja devidamente aprovado pela Giacomelli Imóveis Ltda. e, nos casos de locação com garantia de seguro fiança, título de capitalização e carta fiança bancária, além da aprovação da Giacomelli é necessário também a autorização da emissora da garantia - seguradora ou banco.

 

É possível alterar a modalidade de garantia no decorrer da locação?

Sim, a forma de garantia pode ser alterada, a qualquer momento, durante a locação. Desde que, a nova garantia cumpra todas as exigências da Giacomelli Imóveis Ltda. e o cadastro seja devidamente aprovado.

Após a aprovação do cadastro, é elaborado termo aditivo ao contrato de locação.

 

O proprietário pode visitar o imóvel enquanto este estiver locado?

Sim, o locador, a Giacomelli Imóveis ou quem estas autorizarem poderão visitar e/ou vistoriar o imóvel locado, porém, sempre em horário compatível e previamente agendado com o locatário.

 

Como colocar um imóvel locado à venda?

Primeiramente, é necessário ofertar o imóvel ao locatário, respeitando o direito de preferência.

O proprietário do imóvel deverá informar à Giacomelli os requisitos exigidos em Lei para o envio da carta ao locatário, que são os seguintes:

  • Valor de venda do imóvel;
  • Forma de pagamento;
  • Se o imóvel está quitado ou se há ônus. Havendo qualquer ônus, deverá ser informado o motivo do mesmo. Estando o imóvel financiado, deverá ser informado, o banco, saldo devedor, número de parcelas e o valor da parcela.

Da data que o locatário recebe a carta, o mesmo tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso não haja manifestação do locatário, interpreta-se que não há interesse e, assim, o locador poderá colocar o imóvel a venda a terceiros.

Caso o locatário tenha interesse na aquisição do imóvel, a Giacomelli Imóveis fará a intermediação, auferindo a comissão estabelecida pelo Sindicato de Corretores de Imóveis.

As visitas ao imóvel, deverão ser sempre pré agendadas.

 

Qual o prazo ideal para uma locação residencial?

Recomendamos que as locações residenciais tenham prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, em razão do artigo 47 da Lei 8.245/91, que estipula requisitos para a retomada do imóvel por parte do locador, quando o contrato possui prazo inferior a 30 (trinta) meses.

 

Qual o prazo mínimo e máximo para uma locação não residencial?

Não há prazo definido em lei para as locações não residenciais, esse prazo será definido por acordo entre as partes - proprietário e locatário.

 

Quais são as garantias exigidas para um contrato de locação?

Fiadores: A fiança é uma modalidade de garantia, na qual uma ou mais pessoas (física ou jurídica) garantem que, caso o Locatário não cumpra com as obrigações do contrato de locação, elas serão responsáveis pelos seus débitos, dando maior segurança à relação contratual.

Seguro Fiança: O seguro fiança é uma opção de garantia para quem deseja alugar um imóvel, mas não possui um fiador. Além de dispensar o fiador e assegurar o valor do aluguel, o seguro cobre todas as obrigações locatícias, como multas, encargos e pintura (neste caso, quando a pintura do imóvel for nova).

É realizado com as Seguradoras Porto Seguro e Mapfre, através de uma corretora de seguros indicada pela Giacomelli, e o valor cobrado é de responsabilidade do Locatário. O valor do seguro, depende das despesas mencionadas e do cadastro do locatário. A aprovação desse cadastro é realizada pela Seguradora. 

Título de Capitalização: É um Título de Capitalização de pagamento único que garante, ao locatário, a locação do imóvel desejado sem burocracia ou fiador, além de proporcionar segurança para ambos locatário e proprietário. O valor correspondente ao Título de Capitalização é uma média de 12 vezes o valor do aluguel e encargos. É feito com a Sulamérica e Mapfre, através de uma corretora de seguros indicada pela Giacomelli, e o valor cobrado de responsabilidade do locatário.

Caução de imóvel: Caução de imóvel é uma forma de garantia de um ou mais imóveis apresentados pelo caucionante em garantia ao cumprimento do contrato de locação firmado pelas partes proprietário e locatário. O imóvel caucionado ficará diretamente vinculado às obrigações assumidas no contrato de locação. Nesta modalidade, tanto o locatário como um terceiro, poderão ser os garantidores da locação, desde que apresentem um registro atualizado de imóvel em seu nome, e que o valor do mesmo seja igual ou superior a 24 (vinte e quatro) vezes o valor do aluguel e encargos. Na garantia por caução imobiliário o contrato é levado ao registro de imóveis para ser averbada na matrícula imobiliária do imóvel dado em garantia.


CredPago: Nesta modalidade de garantia, o locatário aluga um imóvel utilizando o cartão de crédito. A CredPago facilita o processo de locação de imóveis, porque elimina toda a burocracia permitindo a locação por meio do cartão de crédito. A análise do cadastro é feita pela CredPago. A taxa cobrada pela CredPago será de 8% sobre a soma do valor informado (soma das despesas de Aluguel, Condominio e IPTU/Taxa de Lixo), cobrada mensalmente no cartão de crédito do locatário, até a desocupação do imóvel, para locações residenciais. E, para imóveis comerciais pelo prazo de 12 meses (sendo obrigatório a renovação). O valor de garantia fica estipulado até 12 vezes o valor do Aluguel, Condomínio e IPTU/Taxa de Lixo.

Tem mais dúvidas? Envie uma solicitação