Como prorrogar o prazo do contrato de locação?
A solicitação da prorrogação do prazo de locação pode ser ocorrer tanto pelo locatário quanto pelo locador, com a dependência da concordância da outra parte.
Com o aceite de ambas as partes em relação ao novo prazo de locação, é redigido termo aditivo ao contrato de locação, que deverá ser assinado por todas as partes, inclusive garantidores.
Informamos ainda, que após a data término, o contrato de locação não se prorroga automaticamente, mas sim, se torna por prazo indeterminado, mantidas inalteradas todas as cláusulas e condições pactuadas.
A locação residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?
Sim, a grande maioria das locações residenciais se mantém por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.
Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.
Conforme Lei 8.245/91:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
- 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
A locação não residencial pode ser mantida por prazo indeterminado?
Sim, a grande maioria das locações não residenciais são mantidas por prazo indeterminado após seu período de vigência determinado em contrato.
Assim sendo, após a data término do contrato de locação, o mesmo continua vigente por prazo indeterminado, mantidas em vigor todas as cláusulas e condições.
Conforme Lei 8.245/91:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Em quais os casos pode ocorrer a renomeação do locador(a) no contrato de locação?
No decorrer da locação poderá ocorrer a renomeação do locador, passando os recibos dos aluguéis a serem gerados em nome diverso do início da locação.
Em casos específicos poderá ser gerado termo aditivo ao contrato de locação ou, a alteração poderá ocorrer mediante envio de ofício ao locatário, com as devidas informações.
Normalmente a alteração ocorre, nos seguintes casos:
- o locador constitui uma pessoa jurídica e integraliza o imóvel ao seu capital social;
- por questões de declaração do IR, o locador passa a locação para o nome do cônjuge ou quer passar a locação para ambos os cônjuges, dependendo do regime de bens;
- o locador vende o imóvel e o novo proprietário deseja manter a locação;
- o locador ou seu cônjuge falece e, a locação passa para o nome dos herdeiros, conforme inventário.
Necessariamente, deverá ser elaborado termo aditivo ou novo contrato de administração, para que a nova parte passe poderes para a administração da Giacomelli Imóveis Ltda.
É possível alterar o nome do(a) locatário(a) durante a locação?
Sim, o locatário pode solicitar a renomeação do locatário.
Nas locações não residenciais, normalmente ocorre quando a locação foi realizada com uma pessoa física e, no decorrer da locação, o cliente constitui uma empresa e, para fins contábeis, renomeia o locatário para uma pessoa jurídica.
Nas locações residenciais, ocorre em casos de: casamento, separação, divórcio e viuvez.
A alteração apenas se concretiza após a devida assinatura do termo aditivo ao contrato de locação de renomeação de locatário, onde todas as partes devem assinar, inclusive os garantidores.
Para toda alteração contratual é necessário que o cadastro seja devidamente aprovado pela Giacomelli Imóveis Ltda. e, nos casos de locação com garantia de seguro fiança, título de capitalização e carta fiança bancária, além da aprovação da Giacomelli é necessário também a autorização da emissora da garantia - seguradora ou banco.
É possível alterar a modalidade de garantia no decorrer da locação?
Sim, a forma de garantia pode ser alterada, a qualquer momento, durante a locação. Desde que, a nova garantia cumpra todas as exigências da Giacomelli Imóveis Ltda. e o cadastro seja devidamente aprovado.
Após a aprovação do cadastro, é elaborado termo aditivo ao contrato de locação.
O proprietário pode visitar o imóvel enquanto este estiver locado?
Sim, o locador, a Giacomelli Imóveis ou quem estas autorizarem poderão visitar e/ou vistoriar o imóvel locado, porém, sempre em horário compatível e previamente agendado com o locatário.
Como colocar um imóvel locado à venda?
Primeiramente, é necessário ofertar o imóvel ao locatário, respeitando o direito de preferência.
O proprietário do imóvel deverá informar à Giacomelli os requisitos exigidos em Lei para o envio da carta ao locatário, que são os seguintes:
- Valor de venda do imóvel;
- Forma de pagamento;
- Se o imóvel está quitado ou se há ônus. Havendo qualquer ônus, deverá ser informado o motivo do mesmo. Estando o imóvel financiado, deverá ser informado, o banco, saldo devedor, número de parcelas e o valor da parcela.
Da data que o locatário recebe a carta, o mesmo tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso não haja manifestação do locatário, interpreta-se que não há interesse e, assim, o locador poderá colocar o imóvel a venda a terceiros.
Caso o locatário tenha interesse na aquisição do imóvel, a Giacomelli Imóveis fará a intermediação, auferindo a comissão estabelecida pelo Sindicato de Corretores de Imóveis.
As visitas ao imóvel, deverão ser sempre pré agendadas.
Qual o prazo ideal para uma locação residencial?
Recomendamos que as locações residenciais tenham prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, em razão do artigo 47 da Lei 8.245/91, que estipula requisitos para a retomada do imóvel por parte do locador, quando o contrato possui prazo inferior a 30 (trinta) meses.
Qual o prazo mínimo e máximo para uma locação não residencial?
Não há prazo definido em lei para as locações não residenciais, esse prazo será definido por acordo entre as partes - proprietário e locatário.
Quais são as garantias exigidas para um contrato de locação?
Fiadores: A fiança é uma modalidade de garantia, na qual uma ou mais pessoas (física ou jurídica) garantem que, caso o Locatário não cumpra com as obrigações do contrato de locação, elas serão responsáveis pelos seus débitos, dando maior segurança à relação contratual.
Seguro Fiança: O seguro fiança é uma opção de garantia para quem deseja alugar um imóvel, mas não possui um fiador. Além de dispensar o fiador e assegurar o valor do aluguel, o seguro cobre todas as obrigações locatícias, como multas, encargos e pintura (neste caso, quando a pintura do imóvel for nova). É realizado com as Seguradoras Porto Seguro e FairFax, através de uma corretora de seguros indicada pela Giacomelli, e o valor cobrado é de responsabilidade do Locatário. O valor do seguro depende das despesas mencionadas e do cadastro do locatário. A aprovação desse cadastro é realizada pela Seguradora.
Título de Capitalização: É um Título de Capitalização de pagamento único que garante, ao Locatário, a locação do imóvel desejado sem fiador, além de proporcionar segurança para ambos, Locatário e Proprietário. O valor correspondente ao Título de Capitalização é uma média de 12 vezes o valor do aluguel e encargos. É feito com a Porto Seguro (Porto Cap), através de uma corretora de seguros indicada pela Giacomelli, e o valor cobrado é de responsabilidade do Locatário, com possibilidade de resgate de até 100% do valor capitalizado de acordo com o plano contratado (PortoCap 18 meses).
Caução de imóvel: Caução de imóvel é uma forma de garantia de um ou mais imóveis apresentados pelo caucionante em garantia ao cumprimento do contrato de locação firmado pelas partes proprietário e locatário. O imóvel caucionado ficará diretamente vinculado às obrigações assumidas no contrato de locação. Nesta modalidade, tanto o locatário como um terceiro, poderão ser os garantidores da locação, desde que apresentem um registro atualizado de imóvel em seu nome, e que o valor do mesmo seja igual ou superior a 24 (vinte e quatro) vezes o valor do aluguel e encargos. Na garantia por caução imobiliário o contrato é levado ao registro de imóveis para ser averbada na matrícula imobiliária do imóvel dado em garantia.