Contrato de administração – Giacomelli Ajuda

Quais os documentos necessários para o contrato de administração?

Documentos do proprietário, sendo Pessoa Física: Cópia da Carteira de Identidade e CPF (Se casado, do cônjuge também); Ficha de cadastro preenchida.
Documentos do proprietário, sendo Pessoa Jurídica: Cópia da Carteira de Identidade e CPF dos sócios, Contrato Social (última alteração consolidada), Ficha de cadastro preenchida.
Dos documentos do Imóvel: Documento atualizado de propriedade do imóvel (Matrícula, Escritura, etc); Cópia do Carnê IPTU atualizado (onde consta o valor mensal); Cópia do TCRS atualizado (Taxa de Lixo, onde consta valor mensal); Cópia do Boleto de Condomínio; Fatura de Energia Elétrica; Fatura de Água (se for o caso); Cópia do SPU (Taxa de marinha, se for o caso).
E, para imóveis comerciais, se houver: Atestado dos Bombeiros; Habite-se comercial (Prefeitura), Alvará da Vigilância Sanitária; Plantas Baixas.

A importância da leitura do contrato de administração

Orientamos nossos clientes a lerem atentamente todas as cláusulas e condições do contrato de administração, sanando todas as dúvidas e ficando plenamente cientes do pactuado.

Qual a vantagem de trabalhar exclusivamente com a Giacomelli?

A divulgação pública de ofertas do mesmo imóvel por diversas imobiliárias gera confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança nos interessados. Ao oferecer as ofertas imobiliárias anunciadas, a Giacomelli assegura que realmente dispõe de autorização exclusiva para intermediar tais imóveis. Além disso a Giacomelli acompanha 100% dos clientes interessados nas visitas aos imóveis, oferecendo maior segurança ao cliente locador e mais agilidade para quem quer alugar. Em todas visitas realizadas, fazemos uma pesquisa da percepção do cliente interessado no imóvel, que possibilita avaliar e definir estratégias para alugar o imóvel com mais rapidez.

A Giacomelli exige exclusividade para administrar o imóvel?

Sim. Porém, a exclusividade não é uma exigência da Giacomelli, mas sim, o cumprimento de normas federais do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Resolução Cofeci 458/95 e 492/96). Nos casos em que o cliente desejar retirar o imóvel da administração da Giacomelli, e houver negociação de locação devidamente comprovada, o proprietário precisará aguardar 72 horas para que o negócio se concretize. Não se efetivando o negócio, o imóvel poderá ser retirado da administração da Giacomelli.

Qual o prazo do contrato de administração?

O contrato de administração não possui prazo determinado, vigorando por prazo indeterminado, para que as partes estejam livres para manter ou rescindir o contrato, observada a cláusula de rescisão.

Qual o prazo de retirada do imóvel de pauta, caso a Giacomelli não alugue o mesmo?

O contrato de administração pode ser rescindido a qualquer momento, estando o imóvel locado ou não.
Quando imóvel estiver em pauta para locação, deverá ser respeitada as seguintes situações: cliente em negociação; em processo de análise de cadastro; aguardando a assinatura do contrato de locação. E, se houver alguma das situações acima, o proprietário do imóvel deve aguardar um prazo de 72 (setenta e duas) horas, correspondente ao tempo necessário para o pretendente levantar a documentação solicitada, e, sendo a mesma aprovada, autorizará a confecção do contrato de locação, permanecendo em vigor o contrato de administração e resguardando os direitos do futuro locatário.
Finalizado o processo de locação pela Giacomelli, para a rescisão do contrato de administração o contratante deverá pagar a multa pactuada.

Como rescindir o contrato de administração quando o imóvel estiver locado?

O contrato de administração pode ser rescindido a qualquer momento, estando o imóvel locado ou não.
Quando o imóvel estiver locado, o contratante deverá seguir o disposto em seu contrato de administração, que estipula multa de três vezes o valor do aluguel vigente à época da rescisão. Após o pagamento da multa por rescisão, será elaborado o termo de rescisão ao contrato de administração, que será assinado pelas partes.
A Giacomelli enviará ofício ao locatário, informando que não administra mais a locação do imóvel e o proprietário entrará em contato para novas orientações.

Como rescindir o contrato de administração quando o imóvel estiver em pauta?

Posso fazer o contrato de administração em nome de um terceiro, que não esteja no documento de propriedade do imóvel?

Não, a orientação da Receita Federal do Brasil é que o Contrato de Administração deve ser firmado com a pessoa física ou jurídica que consta no documento hábil de comprovação da propriedade do imóvel. Sendo esta pessoa, quem fará jus aos rendimentos de aluguel no decorrer da locação. Em caso de dúvida, deverá ser consultado um contador.

É possível alterar e renomear o proprietário do imóvel no decorrer da locação?

Sim, a qualquer momento. Estando o imóvel em pauta para locação ou já locado, é possível renomear o contratante/locador dos contratos.
Normalmente a alteração ocorre nos seguintes casos:
o contratante/locador constitui uma pessoa jurídica e integraliza o imóvel ao seu capital social;
por questões de declaração do IR, o locador passa a locação para o nome do cônjuge ou quer passar a locação para ambos os cônjuges, dependendo do regime de bens;
o locador vende o imóvel e o novo proprietário deseja manter a locação;
o locador ou seu cônjuge falece e, a locação passa para o nome dos herdeiros, conforme inventário.
Em qualquer um dos casos descritos, deverá ser enviado rol de documentos à Giacomelli, com a comprovação da propriedade do imóvel.
Em casos específicos poderá ser gerado termo aditivo ao contrato de locação ou, a alteração poderá ocorrer mediante envio de ofício ao locatário, com as devidas informações.
Necessariamente, deverá ser elaborado termo aditivo ou novo contrato de administração, para que a nova parte passe poderes para a administração da Giacomelli Imóveis Ltda.

Quem é responsável pelo pagamento das taxas, impostos e encargos do imóvel?

Enquanto o imóvel estiver desocupado e/ou em pauta para locação, a responsabilidade por todos os pagamentos é do contratante/proprietário do imóvel.
Sendo que, quando da assinatura do contrato de administração com a Giacomelli, o contratante/proprietário deverá informar formalmente, se deseja que a Giacomelli fique responsável pelo pagamento do IPTU, TCRS e SPU, no período da locação. Sabendo que, é cobrada porcentagem da taxa de administração sobre os valores das faturas/guias pagas pela Giacomelli.
Caso o contratante/proprietário opte por ficar responsável pelo pagamento do IPTU, TCRS e SPU durante o período da locação, a Giacomelli cobrará o valor do locatário, via boleto de aluguel e repassará ao contratante/proprietário, via prestação de contas. Salvo, se houver acordo com o locatário para isenção de valores.
Esclarecemos que não realizamos pesquisa nos órgãos competentes para saber quais impostos incidem sobre o imóvel de cada proprietário. O contratante/proprietário deverá informar à Giacomelli tudo que incide sobre o imóvel para posterior cobrança, se de responsabilidade do locatário.
Orientamos ainda, que chequem suas prestações de contas mensalmente, para conferência e esclarecimento de dúvidas.

Quem é responsável pela segurança do imóvel?

Enquanto o imóvel estiver desocupado e/ou em pauta para locação, a responsabilidade pela sua segurança é do contratante/proprietário.
Caso a Giacomelli seja informada ou identifique que o imóvel sofreu invasão, informará ao proprietário que deverá tomar as providências necessárias para evitar novas invasões e danos.
É aconselhável que o contratante/proprietário contratar empresa especializada que indicará quais os dispositivos necessários para garantir a segurança do imóvel.
Quando locado, o dever de segurança passa a ser do locatário.

Quem é responsável pela contratação do seguro incêndio?

A responsabilidade pela contratação do seguro incêndio é do contratante/proprietário, junto à seguradora de sua confiança, estando o imóvel locado ou não.
Quando o imóvel for locado o contratante/proprietário deverá encaminhar cópia da apólice para cobrança do valor do seguro do locatário, junto com o boleto de aluguel, salvo se houver negociação isentando o locatário do pagamento. As coberturas obrigatórias são: incêndio, raio, vendaval, explosão, perda de aluguel e conteúdo quando houver.

Quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva e rateios do condomínio?

A responsabilidade pelas despesas extraordinárias do condomínio é do locador/proprietário do imóvel, conforme legislação.
O locatário ficará responsável pelo pagamento do boleto de condomínio e posteriormente enviará para Giacomelli cópia do boleto e comprovante de pagamento para ressarcimento dos valores de fundo de reserva e rateios. O valor referente às despesas extraordinárias pago pelo locatário será ressarcido com correção monetária no mesmo ou no próximo boleto de aluguel.

Quem é responsável pela regularização do imóvel sem habite-se?

O contratante/proprietário do imóvel é responsável pela regularização do imóvel, devendo realizar a confecção de todos os projetos e plantas, com suas aprovações, pagamentos de taxas e licenças junto aos órgãos competentes, apresentando o Habite-se Comercial da Edificação, do Corpo de Bombeiros e o Atestado de Manutenção do Corpo de Bombeiros. Caso o imóvel não seja regularizado pelo contratante/proprietário do imóvel, o mesmo assumirá total responsabilidade por quaisquer problemas advindos da não retirada do alvará de funcionamento do estabelecimento comercial pertencente ao futuro locatário, ocasionados pela inexistência do “Habite-se Comercial” ou outro problema relacionado com o mesmo.
Porém, poderá ser firmado acordo entre proprietário e locatário em contrato de locação, onde o locatário poderá assumir a responsabilidade pela legalização, ou ainda, poderá haver a locação de imóvel não regular em que o locatário assume o risco da locação, estando plenamente ciente que poderá a vir ter problemas com alvarás ou mesmo a negativa de comercializar.

Sobre a importância da verificação e análise da prestação de contas.

A Giacomelli se esforça diariamente para ser melhor e fazer tudo de forma correta e sem erros. Porém, não está livre de equívocos, contudo, a Giacomelli se compromete a corrigi-los imediatamente, assim que identificados.
Por isso, orientamos nossos clientes a checarem suas prestações de contas, evitando maiores problemas.

É possível colocar imóvel locado à venda?

Sim, a qualquer momento, o imóvel locado poderá ser colocado à venda pelo locador/proprietário, sendo necessário ofertar o imóvel ao locatário, respeitando o direito de preferência.
O proprietário do imóvel deverá informar a Giacomelli, os requisitos exigidos em Lei para o envio da carta ao locatário, que são:
Valor de venda do imóvel;
Forma de pagamento;
Se o imóvel está quitado ou se há ônus. Havendo qualquer ônus, deverá ser informado o motivo do mesmo. Estando o imóvel financiado, deverá ser informado: o banco, saldo devedor, número de parcelas e o valor da parcela.
A partir da data que o locatário recebe a carta, o mesmo tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso não ocorra manifestação do locatário, interpreta-se que não há interesse e, assim, o proprietário poderá colocar o imóvel a venda a terceiros.
Caso o locatário tenha interesse na aquisição do imóvel, a Giacomelli Imóveis fará a intermediação, auferindo a comissão estabelecida pelo Sindicato de Corretores de Imóveis.
As visitas ao imóvel, deverão ser sempre pré agendadas.

Quais as taxas cobradas pela Giacomelli?

As taxas cobradas pela Giacomelli estão de acordo com as práticas de mercado. Entre em contato e converse com os nossos gerentes comerciais.

Além do contrato, o que mais preciso assinar para a administração do meu imóvel?

Junto ao contrato é necessário o proprietário assinar uma procuração dando poderes para a Giacomelli administrar o imóvel, representá-lo judicialmente, extrajudicialmente e perante as repartições públicas (Prefeitura, Casan, Celesc..). É necessário também o proprietário assinar a vistoria inicial do seu imóvel (poderá ser assinatura eletrônica ou impressa).